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Fundos imobiliários: a renda passiva que você precisa conhecer

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Fundos imobiliários são os queridinhos dos investidores que buscam uma renda passiva através de seus investimentos. Conheça mais sobre a modalidade.

Fundos imobiliários, o investimento que você precisa conhecer. Você já sonhou com sua independência financeira, mas nunca conseguiu encontrar meios que te permitissem receber mensalmente uma espécie de salário? Os fundos imobiliários proporcionam ao investidor a possibilidade de receber dividendos pagos pelos ativos que possui. 

O investidor recebe uma espécie de aluguel sem necessariamente possuir um imóvel próprio alugado para terceiros. Desde que os brasileiros perceberam isso, o volume de novas carteiras emitidas cresce sem parar. 

O que são os fundos imobiliários?

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Se você nunca ouviu falar nesse tipo de ativo, aqui vai uma breve síntese de como funciona um  fundo imobiliário. 

Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou. 

A soma dos recursos compõe o patrimônio do fundo, que é dividido em cotas – ou “frações” do fundo. Quem aplica, na verdade, está comprando cotas. 

Uma desvantagem do investimento é que o cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. Ao mesmo tempo, possui a vantagem de não responder pessoalmente por obrigações relacionadas aos empreendimentos. Isso é tarefa do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira. Outra vantagem dos fundos imobiliários é que eles permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na bolsa com valores tão baixos quanto R$ 100. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais.

Renda fixa ou variável?

Você que já é leitor deste singelo jornal provavelmente já leu algumas matérias explicando e desmistificando o mundo dos investimentos, o que são aplicações de renda variável ou renda fixa – se não, acessa nosso editorial de economia

Muitos perguntam: Fundos imobiliários são considerados renda fixa? É comum as pessoas acharem que por ele pagar mensalmente um valor ao cotista, ele é uma renda fixa, erroneamente, pois não é essa característica que define se um investimento é de renda é fixa ou não, mas vamos lá. Embora muitos fundos imobiliários realizem distribuição regular de rendimentos mensais, o que pode lembrar o funcionamento de certos títulos públicos (que pagam juros semestralmente), eles não são considerados investimentos de renda fixa. Há duas razões para isso.

A primeira é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou um imóvel pode acabar desocupando.

A segunda é que as cotas oscilam na Bolsa , às vezes tanto quanto uma ação, por conta de fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira. Não é possível ter certeza de qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos papéis de renda fixa.

Os dividendos  

Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. São os dividendos que proporcionam a renda passiva ao investidor. Para saber quanto o fundo X ou Y paga de dividendo, o cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta). 

O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.

Mudanças à vista…

Hoje, os dividendos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, mas isso está para mudar. A proposta da reforma tributária apresentada pelo governo propõe taxar os dividendos, o que causou certa cautela nos investidores e gerou uma forte queda nos valores das cotas dos ativos de diversos fundos imobiliários. Porém, o investimento segue valendo a pena para quem visa o longo prazo, mas vale ficar atento aos próximos passos da reforma tributária, pois ela pode alterar a taxação dos ativos. 

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